Про деякі питання правового статусу господарських будівель, споруд і приміщень багатоквартирних будинків/гуртожитків

Details: Created: 26 January 2018; Last Updated: 26 January 2018; Hits: 17920

І. Нормативна база

Конституція України;
Цивільний кодекс України;
Житловий кодекс Української РСР;
Земельний кодекс України;
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»;
Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»;
Закон України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків»;
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»;
наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна»;
рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 у справі № 1-2/2004;
рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011;
рішення Сумської міської ради від 25.01.2017 № 1688-МР «Про передачу житлових будинків (з допоміжними спорудами), співвласником яких є територіальна громада міста Суми, на балансовий облік департаменту інфраструктури міста Сумської міської ради»;
рішення Сумської міської ради від 21.12.2017 № 2913-МР «Про затвердження Комплексної цільової програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства міста Суми на 2018-2020 роки»;
інші.

ІІ. У цій інформаційній довідці мова йде про капітальні господарські будівлі, споруди і приміщення (погреба, підвали, сараї тощо), які побудовані разом із багатоквартирним будинком/гуртожитком, розташовані на його прибудинковій території, призначені для забезпечення експлуатації будинку/гуртожитку і використовуються мешканцями для задоволення власних побутових потреб.

Ураховуючи норми статей 186, 380, 381 Цивільного кодексу України, господарські будівлі, споруди і приміщення, що розташовані з житловим будинком на одній земельній ділянці і призначені для побутового обслуговування власників (співвласників) будинку, забезпечення їх необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі (житлового будинку) і не є самостійними нерухомими речами. У зв’язку з цим право власності на такі господарські будівлі, споруди і приміщення, як на окремі об’єкти нерухомого майна, не визнається. Приналежність слідує за головною річчю.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. До державного житлового фонду відноситься житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ (стаття 1 цього Закону).

Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають (частина 2 статті 10 вказаного Закону).

Конституційний Суд України рішеннями від 02.03.2004 № 4-рп/2004 у справі № 1-2/2004 та від 09.11.2011 № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 надав офіційні тлумачення цієї статті, суть яких зводиться до того, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його набуття, та не потребує будь-яких дій для його підтвердження (наприклад, створення об’єднання співвласників, вступу до нього).

Аналогічні права власників приватизованих житлових приміщень у гуртожитку визначені в Законі України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», відповідно до статті 6 якого власники житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у гуртожитку і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку. Допоміжні приміщення у гуртожитку передаються у спільну сумісну власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Таким чином, право власності на господарські будівлі, споруди і приміщення багатоквартирного будинку/гуртожитку набуваються особами разом із набуттям права власності на житлові приміщення даного будинку/гуртожитку (далі – будинок). При цьому у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх прав попереднього власника як співвласник (частина 3 статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до частини 1 статті 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Частинами 1, 2 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. При цьому до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6 частини 1 статті 1 вказаного Закону).

Отже, враховуючи вищевикладені вимоги чинного законодавства, окремого правовстановлюючого документа, який би визначав частку співвласника багатоквартирного будинку в майні спільної власності будинку не існує.

Право власності співвласника на спільне майно багатоквартирного будинку (у тому числі господарські будівлі, споруди і приміщення будинку) підтверджується правовстановлюючим документом співвласника на квартиру в цьому будинку. При реєстрації права власності на приватизовану квартиру реєстратор не має законних підстав для встановлення розміру частки співвласника багатоквартирного будинку в майні спільної сумісної власності.

Відповідно в документах, які підтверджують право власності особи на квартиру, ці частки згідно з законодавством не зазначаються.

Разом з тим, зазначені господарські будівлі, споруди і приміщення належать до об’єктів, які підлягають технічній інвентаризації (розділ 2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127).

Таким чином, господарські будівлі, споруди і приміщення багатоквартирного будинку повинні бути відображені в матеріалах технічної інвентаризації на такий будинок. У разі їх відсутності необхідно замовити проведення технічної інвентаризації цілісного майнового комплексу багатоквартирного будинку.

Співвласники багатоквартирних будинків колишнього державного житлового фонду, що перебував у віданні місцевих Рад народних депутатів або був переданий у комунальну власність, мають право ініціювати виготовлення технічних паспортів на такі багатоквартирні будинки шляхом подачі у встановленому порядку відповідної заяви до департамента інфраструктури міста Сумської міської ради за адресою: м. Суми, вул. Горького, буд. 21, ІІІ поверх (стаття 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», стаття 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», рішення Сумської міської ради рішення Сумської міської ради від 25.01.2017 № 1688-МР «Про передачу житлових будинків (з допоміжними спорудами), співвласником яких є територіальна громада міста Суми, на балансовий облік департаменту інфраструктури міста Сумської міської ради» та від 21.12.2017 № 2913-МР «Про затвердження Комплексної цільової програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства міста Суми на 2018-2020 роки»).

Також звертаємо увагу, що багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов’язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.

Відповідно до частини 2 статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Однак, Кабінетом Міністрів України не прийнятий відповідний порядок, у зв’язку з чим на даний час реалізувати передбачене цією нормою право співвласники можуть лише шляхом створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків і оформлення ним, як юридичною особою, речового права на земельну ділянку. При цьому у разі оформлення права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та належними до нього господарськими будівлями, спорудами і приміщеннями майнові права на цю земельну ділянку зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку навіть у разі знищення (руйнування) розташованого на ній майна (частина 5 статті 42 Земельного кодексу України).

Окремо звертаємо увагу, що розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним належить до повноважень зборів співвласників. За рішенням зборів співвласників повноваження щодо прийняття рішень стосовно спільного майна, яким користується лише певна група співвласників (співвласники квартир та нежитлових приміщень, розташованих в одному під’їзді або секції багатоквартирного будинку, тощо), за умови що при цьому не порушуються права інших співвласників, можуть бути передані цій групі співвласників (частини 2, 12 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).